物流倉庫の着工件数は10年ぶりの低水準に迫る

 

商業用不動産調査会社によると、米国の物流倉庫の着工量は、金利上昇と最終需要の低迷が重なり、事実上新規建設が停止され、ここ10年近くで最低水準に落ち込んだ。

コスターによると、物流建設の着工数（コンクリートが流し込まれ、地面に金属が埋め込まれることと定義される）がこれほど劇的に減少したのは2014年の第1四半期以来だという。現在の下落はあらゆる主要市場に打撃を与えており、土地に制約がなく開発の余地が十分にあるダラス/フォートワースやフェニックスのような市場も含むとコスター氏は述べた。 

住宅市場やオフィス市場と密接に結びついた財産を持つ小売業者が、主に不動産全体の金利上昇の影響により倉庫の設置面積を縮小するため、純吸収、つまり一定期間に占有されるスペースの純変化も減少している。取引。コスター氏は、産業需要の防波堤であるサードパーティの物流プロバイダーですら、その勢いを緩めつつあると述べ、電子商取引プロバイダーからの需要は依然として比較的堅調であると指摘した。

借入コストの劇的な上昇は、物流倉庫のエコシステムに波及効果をもたらしています。長年にわたって産業建設に資金を投入してきた銀行は、オフィス開発に伴う多額の不良債権を抱えている。コスター氏によると、産業部門はオフィス市場ほど厳しい状況ではないにもかかわらず、銀行はいかなる種類の取引にも融資することに消極的になっているという。

何四半期も高い人件費を抱えて取引してきた開発者は、現在、資本コストの上昇にも直面しています。物流倉庫の前例のない強気市場の主要な要因である機関投資家は、支払利息の増加に対する補償として価格の引き下げを要求している。

コスター社の米国産業市場分析担当ディレクター、エイドリアン・ポンセン氏は、着工数の滝状の減少は2024年後半から2025年まで続く話だと述べた。 

同氏は、現在のプロジェクトのうち70％は少なくとも9か月以上建設が進められており、今後6～9か月以内に施設が引き渡されると付け加え、最終的には完成するだろうと付け加えた。 

工業着工件数は、年末の数か月間は減速したものの、2022年には過去30年間で最高水準に達した。コスター氏によると、進行中のプロジェクトの多くは、さまざまな建築コンポーネントの不足により遅れているという。

ポンセン氏はインタビューで、減少の大きさに驚いたと語った。同時に、金利が上昇し続けており、連邦準備理事会が金利を再度引き上げるか、少なくとも金利を長期間にわたって高水準に維持することに抵抗を感じていないように見えることに同氏は驚いている。

物流倉庫需要の回復と深刻な供給不足が衝突した場合、その影響は来年後半に明らかになるだろう。ポンセン氏は、占有率が過去の水準近くに戻った場合、テナントはスペースに対して大幅に高い料金を支払うことになるだろうと述べた。 

全米有数の物流倉庫市場の一つであるアトランタは、現在のサイクルの象徴的な存在だ。同氏は、アトランタは他の主要市場よりも先に景気低迷に陥り、他の主要市場よりも早く景気低迷から脱却する可能性が高いと述べた。

一方、コスターのデータによると、アトランタで過去４四半期に着工された建設面積はわずか６２０万平方フィートに過ぎない。この数字は、過去 2 年間の着工件数の平均を 70% 以上下回り、アトランタが過去 5 年間平均した年間純吸収量の半分にも満たない。

これは、2024年後半に建設が完了する新しい産業用スペースはほとんどないことを意味するとコスター氏は述べた。「その期間中の追加スペースに対するテナント需要が市場の長期平均に近い場合、その地域の物流スペース市場は大幅に逼迫するだろう。」 

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